מיסוי מקרקעין - הגדרות ומידע מקצועי

מיסוי מקרקעין מוטל הן על קונה הנכס והן על מוכר הנכס. ניתן לומר שקיימים כללים מנחים וחוקים לגבי עסקאות נדל"ן, אך במקביל קיימים גם לא מעט יוצאים מן הכלל. ישנם גורמים שישפיעו על העלאת מיסוי מקרקעין או על הוזלתו. בסופו של דבר, כל עסקת נדל"ן שונה מאחרת, ולכן גם חישוב מיסוי מקרקעין יהיה שונה. להלן נעבור על סוגי המסים העיקריים בתחום הנדל"ן: מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה

מס זה מוטל על כל עסקת נדל"ן והוא מחושב מעלות הנכס. ישנם מצבים רבים המעניקים לרוכשי דירות הנחה ואף פטור מתשלום מיסוי מקרקעין, אך לחילופין יש גם מצבים המעלים משמעותית את המס הזה. מגזרים חלשים יותר באוכלוסיה הישראלית זוכים ליותר הנחות במיסוי מקרקעין. כך למשל מס רכישה של אדם נכה יגיע ל- 0.5% משווי הנכס, זאת ללא התייחסות לעלות הנכס. גם עולים חדשים, שצריכים להתחיל את חייהם מאפס במדינה חדשה, זוכים להנחה במיסוי מקרקעין. עולה חדש צפוי לשלם 0.5% משווי הנכס כל עוד עלות הדירה אינה עולה על סכום מסוים. הנחות אלו מהוות חיסכון של אלפי שקלים. יחד עם זאת חשוב מאוד לקרוא את כל הסייגים הקיימים בחוקי מיסוי מקרקעין או לבקש ייעוץ או אם לא מתאפשר לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין. נכה רשאי לממש את ההנחה שלו פעמיים בחיים ועולה חדש זכאי לנצל את ההנחה שלו עד לתקופה של 7 שנים מיום עלייתו ארצה.

ישנם מצבים בהם המדינה רואה לנכון דווקא להקשות על רכישת דירה, כך למשל במצבים של רכישת דירה שנייה או רכישת דירה על ידי תושבי חוץ. אדם הרוכש דירה שנייה רוכש אותה לצורך השקעה ורווח. רכישות מסוג זה מעלות את מחירי הדירות בשוק וכך מרחיקים זוגות צעירים ושכבות חלשות יותר באוכלוסייה מחלום רכישת דירה. מסיבה זו, רוכש דירה שנייה צפוי למיסוי מקרקעין גבוה במיוחד. רוכשי דירות שהם תושבי חו"ל גורמים למצבים גרועים אף יותר, לא רק שהם גורמים לעליית מחירי נדל"ן, אלא בנוסף גם כמעט ולא משתתפים בחיים הכלכליים של המדינה. הדירות הללו עומדות ריקות במשך רוב ימי השנה, וזה לא בריא לכלכלה הישראלית. מסיבה זו מס הרכישה גבוה מאוד.

מס שבח

מס השבח מוטל על מוכר הדירה. מטרתו של מס זה היא למסות את הרווח של בעל הדירה בעקבות הרכישה. במצבים בהם לא היה רווח, גם אין מיסוי מקרקעין מסוג זה. גם במצבים בהם המכירה התבצעה אחרי יותר מ- 4 שנים שבהם הדירה הייתה בבעלותו של המוכר, ובמצבים מסוג זה ההנחה היא שהדירה שימשה לצורכי מגורים ולא כאפיק השקעה. מכאן שאין סיבה להטיל מיסוי מקרקעין על מכירות נכסים מסוג זה.

גם בתחום זה, לכל כלל יש יוצאים מהכלל, ולכן לפני שאתם מסתמכים על חוק כלשהו בתחום מיסוי מקרקעין, תפנו לעורך דין מקרקעין שיבחן את העסקה שלכם באופן פרטני.

הסיפור האמיתי של מקרקעין ציוני באיו"ש

מקרקעין היה מאז ומעולם שיחת היום בארץ. לפעמים אנו רואים מה עושה המקרקעין מעבר לנפח חשבונות בנק של העשירון העליון בארץ ואני חושב על זה האם כל זה שווה? אני מתכוון כמובן למלחמת הקודש הגדולה מכולם בישראל – מלחמת מקרקעין בין ערבים ליהודים.

בעבר ייהוד המרחב היה כיבוש הארץ ברגליים והיאחזות עיקשת באדמה ובכמה שיותר פיסות אדמה. התיישבות שמייצגת יותר מהכול את ההתיישבות היהודית הינה חומה ומגדל. למרות שאנשים כיום טוענים שאין טעם יותר בסמלי הציונות של העבר "חומה ומגדל" אנו עדיין רואים כיצד השיטה הזאת עובדת, אולי קצת יותר בדרך מודרנית.

חבר טוב שהוא במקרה גם עורך דין מקרקעין במקצועו סיפר לי קצת על כל העניין הזה של ההשתלטות על קרקעות. "זה לא בגלל שהם מאמינים אדוקים בארץ ישראל השלמה" הוא תמיד אומר זו גם חשיבה כלכלית לכל דבר. העניין הוא שיש אלפי מבקרים לאו דווקא מתנחלים שהחלו לאחרונה לבקר ביהודה ושומרון ולחזור אט לאתרים הסטורים. הדבר הטוב שקורה שם מבחינת מקרקעין הוא שכמו שהערבים משתלטים על איזו גבהה ובונים ללא היתרים ואין פיקוח מבחינת החוק בנוזאים כגון מיסוי מקרקעין או היטל השבחה, וכך למדו גם היהודים לעשות. משתלטים על שטחים גם למטרות רווח כלכליות.

לאחרונה החלה תופעה מעניינת טוען החבר. בגלל שאין תשלומים של היטל השבחה ומיסים כפי שקורה ברוב חלקי המדינה, כי יהודה ושומרון זה עדיין סוג של שטח הפקר. על פניו היהודים בשטחים משתלטים על שטחים והופכים אותם לחוות חקלאיות או משקים כאלו ואחרים, אך הם עושים זאת גם להתפרנס בין אם זה מן המשק שהם מקימים באפס עלויות מבחינת מיסוי מקרקעין, הנכס לא רשום באף טאבו, כי זוהי חלקת אבותינו אחרי הכול ומה גם הם פותחים זאת לקהל הרחב שמגיע ובעצם מפתחים תיירות שכזאת. נכון התיירות הזה יותר מיועדת עבור הציבור הדתי לאומי, אבל כפי שראינו בקמפיין של יש"ע בפורים אשתקד, שבעצם הזמין את כל עם ישראל לבוא לפעילות עבור כל המשפחה ואכן זה נחשב לבילוי פופולארי בזמנו שכמובן בגדול, בכותרות עשה את יש"ע יותר חברותית לכל ישראל, בכך שהציגו מספר פעילויות עבור המשפחה בניחוח יהודי משהו, ולןא חבורה של פנאטים שמתיישבים על הגבהות, אלא ציבור שיכול גם להרים קמפיין גדול ולעשות מעין פסטיבל לא פחות מושקע מכל הפסטיבלים שמציעים במרכזי התרבות במרכז הארץ.

הרעיון הגדול הוא גם מתן דחיפה למשקים העצמאיים ולכאורה הפיראטיים שקמו להם ביהודה ושומרון. כלומר מעבר לתדמית שמנסים ביש"ע לטפח להם, הרצון למשוך אנשים הוא גם לתרום כלכלית לאוכלוסייה. כך שהיאחזות בקרקע היא לא לגמרי מנותקת מחישובים כלכליים, במיוחד בשטח הפקר כמו איו"ש שאין בו פיקוח בכל הקשור בנכסי מקרקעין למיניהם.